长租公寓的深圳探索：分散式集中式哪个被看好？
深圳市住房自有率仅为34%，常住人口中近七成为非本地户籍，居住需求要靠租房市场解决
【新闻广角】长租公寓的深圳探索
编者按
初来深圳打拼的年轻人，大多有过城中村“握手楼”里租住的经历，在攒够积蓄可以付出首付之前，低廉的城中村租金，可以让他们省下不少薪水。当然，其人居环境并不乐观。
统计数据显示，作为一个年轻的移民城市，深圳在2015年有常住人口1137.87万，其中户籍人口只有354.99万，常住人口平均年龄只有32.5岁。而在住房方面，深圳自有率仅为34%，远低于其他同规模城市。换言之，如果只有售房市场，是无法满足年轻人的居住需求的，但是，人员流动性大、人居环境不佳的传统农民房，也很难满足都市新青年的生活所需。
其实，这样的问题，其它城市也存在。由房主个人提供的房屋租赁供给，往往是分散的，管理也较为混乱，难以满足长期租赁需求。那么，能否有一种规模化的方式，来为新市民提供环境较好的栖身之所，就像电视剧《爱情公寓》里一样？
深圳的长租公寓，正在进行着这样的探索。
近两年来，在深圳，一种新的租房方式悄然兴起。一些由旧厂房宿舍、商业房、农民房改造而成的长租公寓进入市场，得到许多年轻租房者的青睐。因为，农民房在深圳房屋中占比很高，而产业转型后，大量旧厂房宿舍空置了下来，被改造成公寓后，不仅租金租期稳定，而且生活环境更好，也可以培育其相应的社区文化。
但是，正处于起步阶段的长租公寓，如何能在城市中长远发展也是创业者和租客们不得不面对的问题。 “一方面，资金投入和回本周期需要考虑，另一方面，公寓项目如何品牌化也是关键问题。”蘑菇租房广深负责人熊掌告诉《工人日报》记者。
“居住条件好，价格适中”
走进深圳南山区前海深港青年梦工场的YOU＋青年创业社区，映入眼帘的是一个阅读角，书架上摆着各类书籍，旁边是沙发与茶桌。电梯用照片墙装饰着，贴满了居住在此“家友”们的活动照片。
近日，《工人日报》记者在YOU＋青年创业社区二楼留意到，居住在此的黄景旺正在餐桌上享用自己在公用厨房煮的早餐。而餐桌旁是观影区，大大的投影仪前摆放着数张沙发。YOU＋青年创业社区有三种房型，房型大小、装饰、价格均有不同。在走访时，记者发现，长租公寓都是全新装修，家具齐全，且不同品牌公寓各具风格。这也成为吸引年轻人入住的因素之一。
“房子比较新，居住条件较好，价格也适中。”90后小吴在深圳微暖青年公寓住了近一年了，他告诉记者，该公寓在二手房东承租下来后进行了粉刷和装修，间隔后再出租，四房两卫，而他租了其中一间房。
小吴所租的房间每月租金1000元，“租金比小区房便宜，而租金更便宜的农民房条件差，居住体验不好。另外，住在公寓也不用担心找不到合适的合租对象，租友年纪相仿，素质也比较高。”小吴说，由于每天有人定期打扫公共区域，如客厅、厨房等，所以每个月还要支付100元的服务费。租期灵活，可签短期也是他选择长租公寓的原因，这对于工作较常发生变动的年轻人来说比较方便。
出生于1994年的林蓉是深圳前海梦工场YOU+青年创业社区的运营小伙伴，她告诉记者，该社区有55间房间，已入住50多人。该社区以黄色、黑色为主色调，而西丽大学城社区是“工业风格”，龙岗坂田社区是北欧田园风。“同样面积，同等装修的小区房价格要比公寓贵一点。”她如是说。
打造青年“社区文化”
对于都市新青年来说，租住之所不应当是“只有一张床”，也要有相应的社区氛围。正因如此，不少长租公寓致力于打造“社区文化”，为居住在公寓的年轻人营造一个“爱分享”、“爱交流”的社群。
黄景旺是一科技创业公司的创始人之一，他喜欢YOU＋青年创业社区的氛围，“这里住了很多创业者，我喜欢和大家交流、分享一些想法，交流碰撞中会发现新思路。”在该公寓住了两个月，黄景旺已经认识了近二十位“家友”。林蓉告诉记者：“我们对入住人群有所筛选，偏向于喜欢分享、社交的年轻人。但不租给有老人和小孩入住需求者。”
“今晚是电影夜，八点在观影区播放柯南动画片，你有时间参加吗？”中午12点，“家友”陆陆续续回到社区午休，看到路过的人，林蓉都会发出邀请。她说，这里是青年社区，该有新的健康的生活方式，会鼓励大家多出来进行线下交流，如一起做饭、看电影、聊天、健身等。“这是在小区房里没有的体验，小区里你可能不认识邻居，回到家就关门。在这里我们知道每个‘家友’的生日，每月组织集体生日会。” “我们致力于整合有创意的租住方式、多元化的青年人群、互补性的创业资源，塑造一个有趣、信任、开放的社区生态。”YOU＋国际青年社区董事长刘洋说。
18Plus公寓是深圳本土品牌，定位为具有丰富社区文化的、艺术的、派对体验的文化公寓。“我们提供的不只是能长租的房子，更是一种多元的社交生活体验，为住户定制不同的社交活动，如天台派对、破冰派对、月饼DIY等。” 18Plus公寓品牌总监吴丹说，他们会继续发展派对文化，还要做得更精细，如对住户方面，将进行会员积分制度，给住户特定的专属特权；居住环境上，可以做到私人定制，专门为客户打造他想要的房子，用行动兑现“18Plus公寓不只是居住”的理念。
18Plus公寓的创始人团队表示，非常传统的租房模式为租房1.0，进行基础、简单的装修的租房模式为2.0，而文化公寓是公寓时代的3.0。吴丹介绍，硬件上，18Plus公寓配备家居家电，具有多样化的装修风格，如现代工业风、北欧简约风、韩式田园风等。软件上，公寓引入蘑菇伙伴管理工具，实现无纸化管理，支付便捷，账务轻松一目了然。
分散式VS集中式，哪个更被看好？
据了解，目前，长租公寓主要分为分散式和集中式两种。分散式公寓主要是公寓运营商从业主手中租来小区房进行改造，而集中式公寓更多是将农民房或厂房宿舍的重新改造。
深圳的另一家本土品牌美丽家公寓过去以分散式小区房源为主要经营模式，现在正慢慢往集中式房源的方向上发展。“一套分散式房源的改造装修至少两年才能回本，随着市场供给量多起来，租客的选择性多了并且更多的租客倾向于独门独卫的集中式房源，分散式的利润空间也逐渐被压缩了。”美丽家公寓的管理人员夏峰对记者说。
“分散式公寓的最大优势单套房源获取成本低，相对于集中式不需要那么大的成本投入，这个经营模式更加适合广大的创业者。”熊掌告诉记者，然而在规模化发展就受到掣肘，其管理半径就是无法逾越的坎。因此，分散式更适合小而美的经营方式。锁定一个小片区，经营几十套房源，做好基本的管理和服务，这是挺赚钱的生意。原因之一是，从业者既是老板又是员工，获取优质房源的可能性更大，同时管理和服务的输出一定也是最上心的。房子不同于别的商品，地段决定了价格和消费。
据了解，集中式公寓相对分散式公寓有很大的不同，除了房源签订的租约更长以及房源集中便于管理，更多的从业者会选择在其集约式空间运营上做文章，从业者认为，只要有人汇聚的地方，一定能产生空间聚合效应，这就是所谓的线下场景。
今年8月，深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》对公众征求意见，这一方案提出，要鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。熊掌告诉记者，深圳农民房数量非常大，集中式公寓市场巨大无比。随着越来越多公寓营运商加入，长租公寓很可能在未来逐步覆盖城中村，这一定不是某几个大品牌公寓运营商能够做到的。未来公寓运营商的载体会是大大小小的年轻创业者和业主方组成。那么，所有的从业者需要思考的是如何品牌化经营。“从事公寓行业人员较为混杂，既有公司运营，也有个人经营，且目前并没有明确的监管机制，若经营不好，对市场形象有一定影响。”夏锋如是说。
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